根据人民银行、银保监会最新发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》），首套住房贷款利率政策将建立动态调整机制。

根据《通知》，自2022年第四季度起，各地政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

延续前期阶段性政策，“一城一策”精准发力

2022年9月，人民银行、银保监会曾发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。当时，对于2022年6至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据国家统计局当时公布的70城数据，符合该政策条件的城市有23个，包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

业内专家表示，本次发布的新政策是对前期阶段性放宽首套房贷利率下限政策的延续和深化。与2022年9月的临时性政策相比，该机制核心在于动态调整，即首套房贷利率下限在一定条件下可放宽或收紧——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率政策下限；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。此举有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首贷房贷利率下限。

首套房贷利率政策下限动态调整，更好满足刚性住房需求

根据本次新政策，其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着只有首套房有望享受到更优惠的利率，稳刚需的政策信号明显，有利于促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。不过，业内专家普遍预期，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求偏弱的情况下，多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。

对于下一阶段的政策，专家建议，可进一步关注存量贷款利率及改善型需求。本次政策释放了一个明确信号，2023年作为经济支柱产业的房地产业将得到大力支持，商业银行信贷有望进一步对此发力，各地要进一步用好用足相关政策。 （金时）